Почему не стоит ждать падения цен этой осенью.

На вопросы РБК отвечает зам.гендиректора ГК "Миц" Д.Обуханин.            — Как вы оцениваете рынок новостроек Московского региона на июль 2015 года?
— Сегодня этот рынок можно назвать стабильным. Все знают историю последнего полугодия начиная с декабря 2014-го, когда рынок, как и вся экономическая ситуация в стране, подвергся достаточно сильным воздействиям. Однако сегодня на рынке новостроек Московского региона мы видим стабильность. Правда, она такая… трепетная, я бы сказал.
— Что вы понимаете под стабильностью? Стабильность спроса?
— Под стабильностью я понимаю рынок в совокупности — цены, спрос, предложение. Единственное, что поменялось, — это уровень затрат на строительство. Что сегодня стоит даже не дом построить, а целый микрорайон?
— Вы считаете, что себестоимость строительства стала выше?
— Совершенно верно. Строительный рынок имеет инерцию и не мгновенно реагирует на какие-то изменения в курсах валют или в целом на экономическую ситуацию в стране. Прошедший полугодовой период инерционности рынка в части затрат закончился. Если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, цены сегодня уже выше.

Произошел естественный рост затрат. В сегменте новостроек экономкласса, который наиболее чувствителен к любым изменениям в ценах, сегодня мы находимся в состоянии, когда уже, по сути, сошлись в одной точке и цены на квартиры, и затраты на их строительство.
— То есть застройщики сейчас работают в ноль?
— На крупных проектах комплексной застройки, когда застройщик делает все — сети, социалку, и делает это честно, — каких-то запасов прочности у него не остается.
— Что происходит с продажами? Упали ли они по отношению к весенним показателям?
— Упасть не упали — немного уменьшились. Но раз мы говорим о хрупкой стабильности, то надо понимать, что если продажи и дальше продолжат снижаться, то это приведет к падению всего рынка.
По продажам и по ценам был провал в начале года и рост в марте-апреле. Сейчас опять объемы продаж откатились. Мы понимаем, что это связано с сезонностью — подобное наблюдается каждый год. Так что показательным будет не лето, а сентябрь. Потому что в сентябре сойдется сразу несколько факторов: во-первых — сезонность, во-вторых — инерционность рынка в части затрат. То есть отступать уже будет некуда.
— Вы говорите о росте. А дно уже было?
— Дно уже достигнуто на рынке массового строительства, об этом я как раз и говорю.
— Но ведь цены не падали.
— Они и не должны были падать. За полгода у застройщиков выросли затраты и себестоимость. Если бы не было стабильного спроса, цены поднялись бы гораздо выше. Но сегодня мы видим, что разница в ценах между уровнем прошлого года и года нынешнего порядка 5–7%. Это очень мало.
— Почему это ненормально?
— Если сюда прибавить инфляцию, экономическую ситуацию, курсовые разницы, то мы видим, что цены на самом деле не меняются вообще. По крайней мере для строителей.
— А что будет осенью? Почему вы думаете, что спрос восстановится?
— Мы, скорее, говорим не столько о спросе, сколько о повышении цен. Однозначно ожидаем, что цены [на новостройки] вырастут осенью.
Потому что у застройщика уже будет полностью исчерпан лимит по разнице в цене — затраты на материалы и услуги сейчас реально повышаются. На этом фоне цены на квартиры пока не меняются.
В течение последнего полугода у застройщиков еще оставалась «подушка», которая заложена не столько в цене продаж, сколько заключается в инерционности строительного процесса. Есть застройщики, есть генподрядчики, есть субподрядчики. И вот этот ресурс выработался в течение полугода. Сегодня мы начинаем строительство новых корпусов, нанимаем новых подрядчиков — и видим, что их расценки выше, чем были полгода-год назад.
— То есть вы ни при каких условиях не сможете продавать дешевле, потому что это уже будет вам в убыток?
— Мы сможем продавать дешевле только при одном обстоятельстве — если при комплексной застройке микрорайонов будет снижена социальная нагрузка.
— Но не этой осенью?
— Не этой осенью. Ведь примерно только половина финансовых затрат идет на строительство домов, а вторая половина — на все остальное. По всем действующим нормативам это и социальная инфраструктура, и дорожная сеть, и все прочие обязательства.
— А если у людей не останется возможности покупать жилье этой осенью?
— Покупательная способность зависит от сохранения программы государственного субсидирования ипотеки. Ипотека играет ключевую роль во всем мире, это абсолютный двигатель приобретения жилья.
— Какой процент сделок, субсидированных ипотекой, приходится на данный момент в ваших проектах?
— Сейчас более половины — 59%.
— Как может измениться этот показатель осенью?
— При сохранении субсидирования останется таким же.
— То есть на осень вы для себя вообще никаких пессимистических прогнозов не делаете?
— Я говорю про нашу компанию. Мы достаточно уверенно чувствуем себя по нескольким причинам. Мы не закредитованы, у нас большие объемы строительства, есть возможность правильно планировать свои финансовые потоки.
— А кто сейчас покупает жилье в новостройках? Особенно интересно узнать о тех 41%, которые покупают без ипотеки.
— Дело не в ипотеке. Покупка квартиры — это постоянный процесс для людей. У нас, к примеру, большой объем сделок, связанных с улучшением своих жилищных условий в виде квартир большей площади и выше качеством. Все это естественные процессы, которые правильно поддерживают рынок в целом.
Если смотреть с точки зрения географии, то более половины — примерно 60% — это жители столицы и Московской области. Тут у каждого своя история. Кто-то переезжает в область из регионов России или из Старой Москвы — на территорию Новой Москвы. Много людей, которые, наоборот, переезжают из области ближе к столице.
— В начале этого года власти всех уровней посылали такие сигналы, что надо ждать новой волны обманутых дольщиков, новой волны недостроев, как было в 2008–2009 годах. Однако этого не произошло. Почему?
— Нельзя проводить прямую параллель. Кризис 2008–2009 годов был иным, более резким. Сейчас кризисная ситуация растянутая. Плюс, конечно, многие застройщики научились работать в кризис — понимали, готовились. В 2008 году многих кризис застал врасплох.
    Пока запас прочности у застройщиков остался, кто-то финансовую «подушку» себе подложил, кто-то растянул во времени свои нагрузки. Но это, увы, не может продолжаться годами. Если не восстановится нормальная система банковского финансирования, то ожидаются все те проблемы, о которых вы говорили. Я бы вернулся к тому, с чего мы начали разговор: какой сегодня рынок?
— Стабильный…
— Да, он ровный. Но он в таком пограничном состоянии находится, что его нельзя сейчас раскачивать. Считаю, недопустимо сегодня время от времени «выстреливать» какие-то информации о больших скидках. Я не верю в них. Так не бывает. Любые скидки сегодня — это либо тревожный сигнал, что надо внимательнее отнестись к покупке, либо у застройщика уже начались какие-то судороги.

Риелторы предсказали рост цен и спроса на жилье этой осенью
02.09.2015 Городская недвижимость РБК
В сентябре количество сделок с недвижимостью увеличится на 10%, рублевые цены будут расти

 
Падение курса рубля по отношению к доллару спровоцирует оживление рынка недвижимости осенью 2015 года, рассказали в эфире программы «РБК-Недвижимость» на телеканале РБК-ТВ представители московских строительных и риелторских компаний. По их оценкам, в сентябре спрос на квартиры повысится на 10%, а рублевые цены будут постепенно расти.
«Мы ожидаем классического начала торгового сезона, — заявил в эфире программы «РБК-Недвижимость» партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. — В сентябре люди возвращаются из отпусков: активность возрастет, спрос увеличится. Сезонность подтолкнет рынок сама по себе. На фоне колебания курсов валют островком спокойствия остается недвижимость. Если проанализировать все последние кризисы, то в конечном итоге люди, которые инвестировали в бетон, выигрывали».
«Курс поднимается мгновенно, а цены растут постепенно — вы видите это в магазинах, — объяснил генеральный директор агентства недвижимости Point Estate Тимур Сайфутдинов. — Себестоимость работ будет расти, затраты девелоперов растут. Мой прогноз: к осени-зиме цены будут потихоньку повышаться».
«Такого лета на рынке недвижимости не было еще никогда, — заключил директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. — Сейчас рынок ждет — причем обе стороны ждут одинаково. Продавец ждет, что цена будет расти, покупатель ждет, что цена будет падать. Но при курсе в 70–75 руб. за $1 недвижимость не может дешеветь в рублях. Мы ожидаем, что с сентября количество сделок и спрос вырастут на 10%».

Застройщики разошлись по домам

25.09.2015
Ухудшение экономической ситуации начало отражаться на темпах жилищного строительства. За прошедшие восемь месяцев 2015 года в Московской области, крупнейшем регионе России по ежегодному вводу жилья, объем сданной недвижимости упал более чем на 25%. При этом девелоперы не только перестают сдавать объекты с опережением графика, как было в прошлом году, но и переносят сроки их сдачи, утверждают консультанты.

Московская область оказалась среди лидеров по падению объемов ввода жилья в России, сообщило вчера Национальное объединение застройщиков (НОЗА) со ссылкой на данные Росстата. По статистике ведомства, за январь--август объем сданного жилья сократился на 25,8% к аналогичному периоду прошлого года, до 3,02 млн кв. м. В Москве аналогичный показатель, напротив, вырос на 12,7%, до 2,2 млн кв. м.



Московская область еще с 2004 года считается лидером по объему ввода жилья в России. В 2014 году в регионе было построено 8,3 млн кв. м жилой недвижимости, или 10,2% от общероссийского показателя, говорит управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. В этом году девелоперы запланировали ввод 7,5 млн кв. м, то есть прогнозируемое уменьшение объемов составляет 10%, уточняет она. По оценке зампреда правительства Московской области Германа Елянюшкина, по итогам 2015 года в Подмосковье будет введено в эксплуатацию 8 млн кв. м жилья. Для сравнения: министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень ранее прогнозировал, что по итогам 2015 года по всей стране будет введено в эксплуатацию около 70 млн кв. м жилья, что на 16% меньше, чем в прошлом году (см. "Ъ" от 13 августа).
Ухудшившуюся динамику ввода жилья в Подмосковье господин Елянюшкин связывает с более строгим подходом властей к приемке домов. При этом с января по июль было выдано разрешений на строительство более 3,4 млн кв. м жилья, что на 66% больше аналогичного показателя прошлого года, указывает он. Аналитики НОЗА, в свою очередь, объясняют снижение активности на строительном рынке падением покупательского спроса. По данным Росреестра, число сделок купли-продажи жилой недвижимости за первое полугодие в России сократилось на 15,6%, до 1,58 млн, в Москве — на 32%, до 54,5 тыс., в Московской области — на 8,2%, до 82,6 тыс.



По данным НОЗА, с мая начало расти число случаев переноса ввода объектов в эксплуатацию: сейчас по всей России в стадии строительства примерно 7 млн кв. м, которые планировалось ввести еще в первом полугодии, а к концу года объем не построенного в срок жилья может достигнуть 10 млн кв. м. Опрошенные "Ъ" участники рынка сомневаются, что строящиеся объекты могли начать замораживать крупные застройщики.  Тенденцию подтверждают консультанты. "Перенос срока на один квартал — довольно распространенная практика, кроме того, наибольший объем ввода жилья традиционно приходится на конец года",— указывает госпожа Литинецкая. Часть застройщиков перенесли сроки вывода на рынок новых проектов, другие компании просто отказались от практики прошлого года, когда сроки строительства форсировались и многие объекты сдавались с опережением графика, подтверждает председатель совета директоров "Бест-Новостроя" Ирина Доброхотова.
В общей сложности за восемь месяцев 2015 года в России было сдано 45 млн кв. м жилья — это на 9,2% выше показателя прошлого года. Но положительную динамику обеспечивали лишь первые месяцы. Уже в мае объем сданных площадей снизился на 0,3%, в июне — на 7,6%, в июле — на 5,9%, а в августе — на 7,2%. В последний раз подобный спад отрасль переживала летом 2010 года, напоминают в НОЗА. Показатели рынка снизились и в денежном эквиваленте: объем выполненных в России строительных работ с января по июль в Росстате оценивают в 2,77 трлн руб., что на 7,7% ниже аналогичного показателя прошлого года. В Московской области объем работ за тот же период сократился на 12,2%, до 124,8 млрд руб., а в Москве остался без изменений.
Подробнее: http://www.kommersant.ru/doc/2817312