"Незаконная" перепланировка квартиры.

Если устройством перепланировки кв-ры после получения св -тва о праве собственности заниматься самостоятельно, то надо иметь ввиду все требования БТИ. 

Незаконная перепланировка.

Незаконная перепланировка квартиры или нежилого помещения- это перепланировка, при которой планируемые или выполненные работы, противоречат СНиПам, СаНПиНам, постановлениям и другим правовым актам, а потому не допустимая к оформлению и находящаяся вне закона.
Если Вы выполнили перепланировку незаконно, то узаконить её уже не получится и ремонтные работы придется проделать вновь, но с соблюдением всех норм. Поэтому лучше согласовать перепланировку и быть уверенным в её легитимности.
Выполненная неузаконенная перепланировка может быть выявлена в нескольких случаях:

• поступила жалоба на незаконную перепланировку от соседей из-за шума ремонтных работ, плохой звукоизоляции квартиры, личной неприязни и так далее;
  
• при обходе квартиры или надзоре управляющей компанией, если она подаст заявление о незаконной перепланировке в соответствующие органы;
  
• при выходе техника БТИ;
  
• при собственном обращении в БТИ для какой-либо юридической сделки квартиры;
  
  
  

Ответственность за незаконную перепланировку целиком лежит на собственнике квартиры. Бывают случаи, когда человек купил квартиру, ничего не подозревая о произведенной в ней перепланировке, или перепланировка была выполнена очень давно. Всё равно, в данных случаях, именно он несёт ответственность за самовольную перепланировку.
Чем грозит незаконная перепланировка?
Следует отметить, что в данной статье мы рассматриваем выполненные перепланировки именно с нарушениями действующих законов. Такая самовольная перепланировка жилого помещения неотвратимо влечёт за собой выписку штрафа в размере 2000 рублей согласно статье 7.21 Кодекса об административных нарушениях, а также предписание вернуть незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения в исходное положение в части планировки, нарушившей закон.  Иными словами, дорогостоящий ремонт придется переделывать. Выписывает данное предписание инспектор жилищной инспекции после получения информации одним из уже перечисленных способов. Если его не пустить в квартиру, то он получит в неё доступ через суд. Таким образом выявление самовольной перепланировки квартиры получится лишь отсрочить. Если несанкционированная перепланировка не была устранена в соответствии с предписанием, то дело по ней передают в суд, который в соответствии с п.5 ст.29 ЖК РФ имеет право даже отобрать у хозяина такую квартиру, хотя не один собственник до таких мер свою планировку ещё не запускал.
Если несогласованная перепланировка была выполнена без нарушений действующих пунктов законодательства, то ситуация обстоит несколько лучше. По существующим нормам её можно узаконить. Правда в подавляющем большинстве случаев такое узаконивание будет стоить гораздо дороже, чем изначальное согласование переустройства, так как в соответствии с п.18 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 требует предоставления технического заключения от автора проекта дома, который за такие услуги в качестве монополиста требует не малые деньги. В некоторых случаях самых простых перепланировок чиновники идут навстречу и разрешают предоставить данное заключение от любой организации, имеющей соответствующий допуск СРО на осуществление данной деятельности. К тому же самостоятельно осуществить перепланировку квартиры или нежилого помещения без нарушений, не прибегая к помощи специалистов, удаётся достаточно редко, так как в нашей стране действует большое количество запрещающих нормативных актов.
Следует также отметить, что продать квартиру с незаконной перепланировкой будет очень сложно.
Если произведенная перепланировка нигде не засвечена, то её можно вернуть в исходное положение без всяких предписаний, если она имеет какие-либо нарушения, либо согласовать прямым путём как планируемую (иными словами, задним числом), сэкономив деньги. В таком случае удастся избежать наказания за незаконную перепланировку.
Как узаконить незаконную перепланировку нежилого помещения или квартиры?
Несмотря на всё вышеперечисленное, рекомендуем Вам прислать нам на почту mail@reso.ru запрос с планами Вашей незаконной перепланировки- возможно нам удастся что-либо придумать. Либо Вы можете позвонить нам по телефону 8 (495) 507-74-67.
Произведенный незаконный ремонт отмечается на планах БТИ квартиры или нежилого помещения в виде красных линий. Примеры таких планов мы приведём в конце данной статьи.
Теперь перейдём к рассмотрению самих правовых актов, которые нельзя нарушать при осуществлении перепланировки.
В соответствии с п.11 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 к незаконной перепланировке квартир или нежилых помещений относятся следующие виды мероприятий:

• любые работы, которые ведут за собой ухудшение условий эксплуатации дома и жизни соседей, в том числе ограничение доступа к инженерным коммуникациям (таким образом сюда относится и зашивка стояков отопления).
  
• мероприятия по ремонту помещений. в результате которых данные помещения могут быть признаны непригодными для проживания в соответствии с установленным порядком.
  
• нарушение несущей способности и устойчивости капитальных конструкций здания.
  
• установка отключающих или регулирующих устройств на общеквартирные инженерные коммуникации, если их использование может повлиять на потребление ресурсов в смежных помещениях.
  
• ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
  
• превышение допустимой нагрузки на конструкции здания при устройстве полов, перегородок, установке какого-либо оборудования.
  
• перенос водяных радиаторов на лоджии, балконы и веранды.
  
• устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.
  
• нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.
  
• устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами (в многоквартирных домах типовых серий).
  
• устройство штраб в сборных панелях домов под электропроводку или проводку канализационных труб;.
  
• перевод технических подполий в подвалы.
  
• устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах.
  
• ремонтные работы в домах, признанных в установленном порядке аварийными.
  
• перепланировка чердака или техэтажа;
  
• затрагивание внешнего облика здания для домов, являющихся объктами культурного наследия;
  
• устройство проёмов без дверей в стенах, разделяющих газофицированную кухню и жилые помещения;
  
• объединение кухни с газовой плитой с жилой комнатой;
  
  
  

Один из вышеперечисленных пунктов гласит, что перепланировка не должна нарушать требований СНиПов, СаНПиНов и противопожарных норм, иначе она будет признана незаконной. Таких требований очень много. Перечислим несколько наиболее распространенных видов работ, которые превращают перепланировку в незаконную (в скобках указаны ссылки на пункты нормативных документов):

• расширение или расположение мокрых зон (санузлов, уборных, ванных, туалетов, постирочных и т.д.) над жилыми комнатами и кухней (п.3.8. СаНПиНа2.1.2.2645-10 и п.9.22 СНиПа 31-03-2003);
  
• устройство кухни без естественного освещения (п.9.12 СНиП 31-03-2003 и п.5.1 СаНПиН  2.1.2.2645-10);
  
• расположение кухни над жилыми комнатами (п.22 Постановления Правительства РФ  от 28.01.2006 №47);
  
• расположение жилых комнат или кухни под мокрыми зонами соседей сверху (п.3.8. СаНПиНа2.1.2.2645-10 и п.9.22 СНиПа 31-03-2003);
  
• устройство входа в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из жилой комнаты или кухни, при отсутствии второго помещения, оборудованного унитазом и имеющего выход в коридор (п.3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10);
  
  
  

Для самовольной перепланировки нежилых помещений это могут быть:

• отсутствие тамбура глубиной менее 1,2м. и шириной, равной ширине входной двери плюс не менее 0,3 м, при входе с улицы (п.3.23 СНиП 31-06-2009 "Общественные здания и сооружения");
  
• неправильный уклон пандусов и маршей лестниц (п.5.6 СНиП 31-06-2009);
  
• отсутствие второго эвакуационного выхода (СНиП 31-06-2009 "Общественные здания и сооружения");
  
• и многое другое (для нежилых помещений требований, в целом, больше чем для квартир и перечислить их все просто не представляется возможным, отвечать за них должны проектировщики);
  
  
  

Существуют и другие типы незаконной перепланировки, такие как присоединение бытовой канализации к кухонному стояку, отсутствие гидроизоляции мокрых помещений, отсутствие звукоизоляции в полу, отсутствие порожка между санузлами и коридором, подключение вентиляции из санузлов к вентиляции кухни и др., но они менее существенны, если их скрыть или грамотно обыграть.
В некоторых случаях перепланировка может стать незаконной с такими мероприятиями, которые явно не прописаны в законодательных актах. Например, в данный момент не допускаются объединения балконов и лоджий с внутренними помещениями. Сюда же можно отнести устройство проёма в несущей стене в неположенном месте. Само по себе устройство проёма в капитальной стене возможно, но лишь после соответствующей консультации с конструктором и согласования. В противном случае проём может оказаться в неправильном месте: со слишком маленьким отступом от края стены или ограждающих конструкций, в месте стыка плит перекрытий и так далее... Это наиболее плохой случай самовольного переустройства, так как простое заложение прорезанного проёма не вернёт несущую способность стены. а следовательно и не восстановит исходное положение планировки. Санкции за незаконную перепланировку в этом случае могут быть весьма существенны. Чаще всего приходится договариваться с автором проекта дома, чтобы он за немалую сумму разработал какой-либо нестандартный метод усиления для данного конкретного случая и, грубо говоря, взял ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения или квартиры на себя.
Ниже мы привели планы БТИ с красными линиями как примеры несогласованных переустройств.

Здесь представлен технический паспорт БТИ на квартиру в красных линиях. В квартире произведены часто встречающиеся недопустимые нарушения: объединённый санузел расширен за счёт кухни и газофицированная кухня объединена с жилым помещением. Тем самым ухудшены жилищные условия нижепроживающих соседей и нарушены противопожарные нормы. Санкции за незаконную перепланировку такой квартиры будут серьезными. Санузел придется возвращать в исходные габариты, а кухню ограничивать рольставнями или раздвижной перегородкой.

Данная перепланировка была выполнена уже в новостройке. В ней также произведено расширение ванной комнаты за счёт жилой комнаты. Согласование такой самовольной перепланировки невозможно, а потому ремонт придется переделывать и возвращать санузел в исходные габариты.

В данной планировке был произведен демонтаж под нишу части наружной несущей стены. Как мы уже говорили, такая незаконная перепланировка и её последствия представляют наиболее тяжелый случай. Пришлось заказывать дорогостоящий проект усиления у автора дома и проводить серьезный ремонт.

В этом примере главным нарушением является устройство нового санузла на территории жилой комнаты. Последствия такой самовольной перепланировки также весьма плачевны.

При выполнении этого переустройства строители демонтировали диафрагмы жесткости здания, а ответственность за самовольную перепланировку нежилого помещения легла на плечи собственника- диафрагмы пришлось восстанавливать по отдельно разработанному проекту.

Для данной планировки критичным фактором является устройство трёх проёмов в несущих стенах с малых отступом от ограждающих конструкций. Хорошо что стены выдержали, а то всё в конечном счете могло закончиться обрушением.
Надеемся, эта статья поможет Вам избежать ошибок в реализации своих перепланировок, чтобы в дальнейшем не столкнуться с ненужными проблемами и понести дополнительные финансовые затраты.

То есть для наших домов главное- не переносить  "мокрое место", санузлы и не сносить пилоны) всё остальное в рамках закона

Ирина пишет:То есть для наших домов главное- не переносить  "мокрое место", санузлы и не сносить пилоны) всё остальное в рамках закона

 Да, это так. Правда, там ещё нюансы -ванную можно увеличивать только за счёт коридора (если вздумается раздельный с/у),кухонное оборудование нельзя отгораживать от дневного освещения,нельзя переносить радиаторы(для создания зимнего сада).А во 2к есть разные трёшки, напр. на сгибе дома.Но вроде бы БТИ лояльно относится,лишь бы жалоб не было.

кухню тоже можно увеличить за счет коридора