Экспертное мнение.

Мнение: что мешает упасть цене на квадратный метр
09.06.2015
Руководитель группы управления проектами «Рейтингового агентства строительного комплекса» (РАСК) Алексей Рыбалка в авторской колонке на «РБК-Недвижимости» рассказывает об устранении административных барьеров в строительстве. По его мнению, только это может снизить цены на жилье на 5–10%


Комментарии
Алексей Рыбалка
В  текущих условиях макроэкономическая ситуация в стране такова, что доходы населения едва ли соразмерны ценам на квадратные метры с учетом подорожавшей потребительской корзины. Чтобы привлечь покупателя в периоды пониженного спроса, застройщик вынужден снижать свою маржу. Но данное снижение несет временный характер — куда более важными являются изменения в законодательстве, о которых ниже и пойдет речь.
Из чего складывает цена квадратного метра в новостройках? Список достаточно наглядный: аренда земельного участка, прокладка внешних инженерных сетей, издержки на строительно-монтажные работы, проектирование, экспертиза, согласование проекта и спрос. Но все ли знают, что цену можно снизить на 5–10%, устранив лишь административные барьеры?
В рейтинге экономик Doing Business, который ежегодно проводит Всемирный банк, Россия занимает 156-е место из 189 по простоте получений разрешений на строительство. Административные барьеры не только повышают цену на строительство, но и удлиняют сроки на возведение зданий.
Количество процедур у нас сейчас сократилось с 220 до 134. При этом в России перечень необходимых процедур для получения разрешения на строительство разнился от региона к региону. Для сравнения, по данным Всемирного банка в США, среднее количество дней, необходимых для получения разрешения на строительство, — это 79 дней, в Германии — 96 дней, в Индии — 186 дней. А в России данная процедура занимает в среднем 238 дней. Такое количество барьеров снижает рентабельность построенного жилья, дополнительно стимулируя повышение цен на новостройки. Ведь ни для кого не секрет, что все издержки, потраченные на создание продукта, вкладываются в цену, в частности в графу «согласование проекта», и что ограниченная конкуренция часто приводит к удорожанию предлагаемого продукта. Поэтому прежде чем ругать только лишь застройщиков, которые взвинчивают цены на квадратные метры в новостройках, стоит задуматься и о сопутствующих этому причинах. Кроме снижения платежеспособного спроса, значительно прибавилось проблем, связанных с инфляцией и повышением цен на строительные материалы.
В связи с этим весьма актуальным выглядит постановление правительства РФ «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства», положительный эффект от которого в итоге должны ощутить на себе конечные потребители.

Последние несколько лет проблема бюрократических согласований обсуждалась множество раз на самых разных уровнях. Постановление, которое вступило в силу в начале ноября прошлого года, должно стать серьезным шагом на пути предоставления гарантий застройщикам об отсутствии дополнительных требований вне исчерпывающего перечня необходимых процедур в строительстве. И благодаря этому на данный момент общее число административных процедур сократилось примерно на 40%. В это непростое время, снижение административных барьеров позволит застройщикам сэкономить — удержать и в дальнейшем не повышать цены.
В целях обеспечения исполнения инициативы президента РФ, которая была озвучена на совещании с членами правительства в ноябре 2014 года, создан Координационный совет при Минстрое России. Шесть месяцев, отведенных субъектам РФ для приведения в соответствие с новым законодательством правовых и нормативных актов, уже истекли. Совет начал проводить регулярные «контрольные закупки», выявляя несоответствие муниципальных процедур в сфере жилищного строительства исчерпывающему перечню.
Промежуточные результаты опросов застройщиков показывают, что в регионах еще имеет место незаконное требование прохождения процедур, не установленных утвержденным перечнем. Также отмечаются случаи неправомерного требования излишних документов и необоснованных отказов в выдаче разрешений.
В экспертной среде не единожды высказывалось мнение, что снижение административных барьеров окажет прямой эффект на снижение цены квадратного метра в пределах 2%, но здесь возможен и дополнительный эффект. За счет входа на рынок новых игроков увеличится конкуренция, так как она всегда положительно сказывается на цене и в совокупности может повлечь ее снижение уже на 5–10%. Также стоит учитывать следующий положительный фактор — у застройщика уменьшится жизненный цикл каждого объекта. Деньги девелопера начнут работать быстрее, и объемы строительства должны увеличиться. Таким образом, перечисленные факторы, по нашим оценкам, смогут оказывать влияние на снижение цены квадратного метра, но не более чем на 10%. Так как на итоговую стоимость объектов в значительно большей степени влияют другие факторы: подключение к инженерным сетям, строительство необходимой инфраструктуры и строительства.[url=/articles/06/05/2013/562949986881774.shtml] [/url]Для того чтобы новые правила в сфере жилищного строительства заработали интенсивней, необходимо на законодательном уровне двигаться в сторону лучших отечественных практик. Например, в Калужской области документы территориального планирования размещены в открытом доступе на сайтах муниципальных образований, что значительно сокращает затрачиваемое время на подготовку земельных участков и минимизирует коррупцию. В данной области срок согласования градостроительного плана земельного участка с администрацией составляет от трех до пяти дней. В Санкт-Петербурге начинает работу принцип единого окна, прорабатывается улучшение организации электронного документооборота, что позволит стать процессу согласований более прозрачным.
Говорить о положительных сдвигах после вступления в силу ноябрьского постановления о сокращении административных процедур пока рано. Но активная работа в этом направлении продолжается, а значит, есть основания полагать, что положительный эффект, выраженный в более низких ценах на квадратный метр, конечный потребитель все-таки почувствует. Тем более что уже 1 июля 2015 года по очередному поручению президента РФ правительство должно представить новые предложения, касающиеся сокращения количества процедур, необходимых для реализации инвестиционно-строительных проектов. А насколько сильный эффект они окажут в действительности — вопрос будущих дискуссий.
Алексей Рыбалка специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
теги: [url=/search?q=%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE&g=1]строительство[/url]

Паркинг в жилых комплексах влияет на ликвидность и цену квартир.
02.03.2015
Оксана Вражнова, председатель правления группы компаний «Миэль», продолжает вести колонку на портале «РБК-Недвижимость». В материале эксперт рассказывает о проблемах паркингов в жилых комплексах Москв


Оксана Вражнова
Жизнь в большом городе, таком как Москва, всегда диктует свои четкие правила, и мы вынуждены подстраиваться под них, хотим мы того или нет. Каждый год Москва задает нам все больше и больше вопросов: как добираться до работы и домой, где парковать автомобиль и т. д. Введя платные парковки в пределах Садового кольца, Москва многих бывших приверженцев автотранспорта пересадила на метро, вынудив оставлять свои автомобили под окнами до выходных. Проблема паркинга стала одной из важнейших сегодня, и важна она не только для тех, кто покупает жилье, но и для тех, кто его арендует.
Под потребности сегодняшнего дня в первую очередь подстроились девелоперыСегодня уже во всех жилых комплексах бизнес-класса имеются крытые паркинги, а в большинстве случаев и небольшие гостевые парковки для краткосрочного пребывания автомобилей. Что касается доступного сегмента, то здесь крытые парковочные места имеются только в 81% строящихся корпусов, в остальных предусмотрена только гостевая парковка на придомовой территории. В сегменте бизнес-класса паркинги в 94% корпусов, по данным компании «Миэль-Новостройки», размещаются в подземной части здания или в цокольном этаже (6%). В таких паркингах обычно предусмотрены лифты, на которых можно подняться непосредственно в жилую часть комплекса. В доступном сегменте доля подземных парковок также высока, она составляет 62% от всех крытых паркингов, на отдельно стоящие наземные паркинги приходится около 38%.
Однако в давно обжитых районах сформировавшейся еще десятилетия назад застройки проблему парковочных мест решить оказалось совсем не просто. Застройка столицы изначально велась без учета бурного роста автомобильного парка, и сейчас проблемы с машино-местами существуют не только в центральных районах города, но и в жилых массивах на окраинах. Конечно, и в советское время строились дома, в которых машино-места предусматривались изначально. Например, в сталинских высотках на Кутузовском проспекте и на площади Восстания паркинги были оборудованы. Это не удивительно, так как упомянутые дома строились для работников ЦК. Однако в то время автомобили были далеко не у всех. Поэтому количество машино-мест на этих парковках не соответствует даже количеству квартир, не говоря уже о количестве автомобилей, – на 20 квартир может быть только одно машино-место. Что же касается типовых строений советских времен – они не предполагали и такого.
Поэтому проблема паркинга для многих приобретателей жилья становится одной из важнейших при выборе недвижимостиПри этом паркинг сам по себе не имеет смысла. Если до паркинга идти больше пяти минут, сколько бы он ни стоил, вряд ли будет востребован. В этом заключается основная проблема «народных гаражей». Паркинг имеет смысл только в жилой зоне, и лучше всего, если он подземный. Цены парковочных мест варьируются в зависимости от уровня комплекса и стоимости жилья. В зависимости от стоимости жилья формируется и цена парковочного места. В малоэтажных домах самых престижных районов Москвы, таких как Остоженка и Пречистенка, стоимость парковочного места может начинаться от $100 тыс.
В районах ЦАО, в пределах Садового кольца, наличие машино-места однозначно повышает стоимость квартиры. Насколько – зависит от характеристик паркинга: подземный, оборудованный всеми сервисами, или просто организованный вокруг дома. В любом случае машино-место внутри Садового кольца влияет на стоимость квартиры.
[url=/experts/22/12/2014/562949993432446.shtml] [/url]Если говорить о современных элитных комплексах, они изначально предусматривают наличие просторного двора и подземного паркинга. Современный комплекс бизнес-класса без паркинга не бывает. Как правило, машино-место можно купить отдельно от квартиры или взять в аренду. И поскольку стоимость квартир в таких комплексах достаточно высока, то даже значительная стоимость парковочного места – от 800 тыс. руб. – на выбор квартиры практически не влияет.
В микрорайонах на окраинах города паркинги, как правило, отсутствуют и, соответственно, на цену квартиры влияния не оказывают, однако наличие машино-места в таких микрорайонах существенно повышает ликвидность квартиры и может стать одним из критериев выбора для покупателя.
Оксана Вражнова, специально для «РБК-Недвижимости»

ии

Александр Хрусталев: «Нужно, чтобы на рынок вернулись спекулянты»
24.06.2015
Кризиса на рынке недвижимости нет, а ценовое дно уже пройдено — об этом в большом интервью «РБК-Недвижимости» рассказывает председатель совета директоров «НДВ Групп» Александр Хрусталев

Александр Хрусталев— Говорим про рынок новостроек Московского региона. Кризис, вообще, есть?
— Последние три-четыре месяца многие ожидали коллапса. Коллапса не произошло. Рынок скорее жив, чем мертв. Можно ответственно сказать, что конец марта — апрель — май — это то самое дно, о котором многие говорят. Покупательский спрос не уменьшился, мы наблюдаем то же количество звонков, то же количество посещений. Интерес есть.
На сегодняшний день статистика такая, что люди, наши потребители, в первую очередь привлечены возможностью сохранить средства в преддверии «страшного кризиса». Они начали вкладывать деньги в особо ликвидные инструменты, на сегодня это наличные: рубли, доллары или евро. Таких порядка 15% согласно нашим внутренним исследованиям. Остальные как вкладывали в недвижимость, так и продолжают вкладывать — для нас ничего не изменилось. О чем это говорит? Да, люди намерены немного подождать, но все равно рано или поздно они вложат деньги в недвижимость. Когда будет выгодно? Когда цены на недвижимость пойдут вверх. Когда рубль начнет усиливаться, когда он будет в районе полтинника при нефти за $70. Вот и вся экономика.
Покупатели есть, рынок жив! Ответственно могу вам сказать с осторожным оптимизмом: мы входим в новые сделки, начинаем новые проекты — это те миллионы квадратных метров, которые нам предстоит реализовать в будущем. Мы планировали уменьшить инвестиции в этом году, в итоге их только увеличили. На текущее экономическое положение смотрим достаточно спокойно. Ну хорошо, выручка по многим проектам у нас упала на 30%, но это не столь губительно, мы строим не четыре дома одновременно, а три — вот и все. Надо жить немного по средствам. И моя рекомендация строителям (да они и сами это видят!): не нужно пытаться никого удивить, не нужно пытаться поднять сразу гору за один раз, а аккуратно и плавно работать с тем спросом, что есть.
Ну и конечно, большое влияние сейчас будет оказывать то, что люди в декабре-январе очень много вкладывались в депозиты. Депозиты, как правило, полугодовые. Это очень большой объем денег — более триллиона рублей. Мы понимаем, что выход этих денег будет в конце июня — до сентября. Люди начнут вкладывать в недвижимость. То есть деньги в стране есть. Некоторые предприятия в стране даже расцветают — например, в сельском хозяйстве, я очень внимательно наблюдаю за этим сектором. Много денег и в комплексе ВПК. Я бы назвал этот кризис прививкой для страны, которая должна нас в итоге спасти.
— Вы сказали, что спрос есть. Это нормальный, обычный спрос среди тех, кому нужно жилье? Или это спрос «про запас»?
— Вопрос интересен вот в чем. Сейчас спрос очень сильно поддерживается за счет субсидирования ипотеки — я считаю, это очень крутой инструмент. То есть у людей фактически живых денег нет. Это не инвестиционщики, это люди, которым реально нужны квартиры, люди, у которых есть работа и доход на семью составляет 200–250 тыс. руб. Именно они могут сегодня взять ипотеку. Инвестиционщиков сейчас практически нет, но они нам очень нужны. Спекуляции — это самая большая польза для любого рынка, потому что рынок из-за них становится волатильнее, а нам нужна эта раскачка, рынок должен двигаться, иначе он будет мертвым. Я могу ответственно сказать, что если сейчас дать скидку на ряд проектов в 15–20%, то спекулянты готовы голосовать рублем. Нам нужно, чтобы на рынок вернулись спекулянты.
— Останется ли доля таких частных инвесторов в недвижимость привлекательной в будущем? Ведь у нас с каждым кризисом доходность падает — приходит к общеевропейскому уровню.
— Для статистики — в Москве на сегодняшний день живет и передвигается 25 млн человек. Здесь только людей, которые участвуют в выборах, 15 млн. Плюс пояс Московской области — еще 27 млн. То есть вы понимаете, что примерно 35% страны сконцентрировано в столице. Понятно, что Москва — центр учебных заведений, центр всех ветвей власти. Суперминистерства, суперпредприятия с приставкой «Рос-» — они все здесь. Москва — это финансовый центр. Поэтому спрос здесь всегда будет устойчивым. Люди, приезжающие в Москву, зарабатывают здесь деньги и здесь начинают покупать недвижимость. Мы уже давно видим смещение спроса. Сейчас более половины людей, которые покупают жилье в столичных новостройках, — не москвичи.
И в регионах деньги есть. У нас, чтобы ни говорили, в стране нефть как была, так и будет…
— В регионах из интересных вещей, что я наблюдаю… Тюмень — покупают все. Санкт-Петербург — я не могу сказать, что покупают все, но очень много строят, все равно идут сделки. В Липецке был, в Белгороде, в Воронеже, в Новосибирске, в Екатеринбурге — реально везде есть спрос. Даже в Магадане сегодня есть спрос на новое строительство. В Магадане у меня приятели, занимаются золотодобычей — раньше больше двух тонн в год не производили, сейчас раза в три больше. Причем открываются новые месторождения, идут разработки. И я могу сказать, что сильно страна-то не спит. Конечно, она недостаточно маневренная, много всевозможных дотационных вещей, но появляются так называемые белые ангелы — направления, куда деньги идут. Сельское хозяйство — одно из таких направлений, и оно может дать колоссальный спрос на недвижимость в ближайшее время. Я предполагаю, откуда придет будущий покупатель, и вижу, что не все так плохо.

— На мой взгляд, в 2014 году мы начали понимать, что сегодня не вся недвижимость способна приносить доход, как это было раньше. Появляется конкуренция между проектами. Если с 2008 года покупали все, что строили, то сегодня — вряд ли. Это так, по-вашему?
— Нет. Я могу сказать, что если санкции не отменят, мы еще год побарахтаемся, но спрос пока будет на уровне сегодняшнего дня. Если санкции отменят и вопрос по Украине решится — в течение года страна обратно встанет на рельсы и спрос на недвижимость будет как прежде. У нас ведь очень не хватает жилья в стране. Мы даже к нижайшей среднестатистической европейской норме не подошли.
Второй момент — если наше государство будет не только субсидировать ипотеку, но и снижать ставку, недвижимость опять станет инвестиционно очень привлекательной. Снижение ипотечной ставки на 1% привлекает в покупку порядка 2–3% населения дополнительно. То есть ставка 7–8% привлечет в «недвижку» дополнительно несколько миллионов новых покупателей — а это того стоит, это просто колоссальный спрос. Но важно, чтобы экономика страны росла, потому что то, что у нас ВВП падает в стране, в которой есть все, — странно.
— В 2008 году отлично заработал такой инструмент, как ФЗ-214, сделавший рынок прозрачнее и безопаснее. Сейчас тоже переломное время. Что может так же изменить рынок сегодня?
— Самый главный механизм, который я вижу, — это деньги, это ипотека, это субсидирование. Такие программы должны быть продолжены.
Второе, что толкнет рынок на развитие, — снижение административных барьеров. Потому что только согласование проектов сегодня увеличивает себестоимость квадратного метра на 20–30%.
Борьба с диктатом естественных монополий, которые устанавливают свои правила игры, подключение к сетям — это третье. Электричество, тепло, газ — это то, что диктует, то, что дает в цене квартиры очень большую долю.
Это то, что надо сделать, чтобы экономика задышала, чтобы бизнес развивался.
Если в стабильное время я на эти вещи закладывал 15–20%, зарабатывал свои 7–8%, то сейчас надо закладывать 25–35%, чтобы заработать те же 7–8%, но риск при этом большой. Не всегда взяв площадку или приобретя какой-то проект, вы войдете во все сроки. Как правило, проволочки — вообще по всей России, — процессы согласования увеличивают конечную стоимость жилья. Это самая нужная вещь. С этим идет борьба, запускаются электронные очереди, руководители регионов серьезно над этим работают, но на местах люди еще не перестроились, не готовы пока работать быстро, эффективно и бескорыстно.

—  Вторичка разделяется на старое жилье и на новое — то, что построено после 2000 года. Они в цене, они очень хорошо продаются. Со свежим жильем проблем никаких.
— Переуступка — проблема этого года? Ожидается ли рост количества переуступок к концу года, когда с 1 января заработает ряд налоговых нововведений и люди захотят выйти в кеш из той недвижимости, в которой спасали рубли в 2014 году?
— Переуступка — вещь специфичная. Сейчас вы покупаете квартиру за 3 млн, через какое-то время ее стоимость повышается до 5 млн, вы ее реализовываете и зарабатываете 2 млн. Только вы это делаете не в лобовую, а продаете за 3,2 млн руб., а 1,8 млн руб. вам закладывают в качестве компенсации в ячейку банка. Если проводить это в лобовую — то переуступка очень невыгодна. Поэтому так называемые налоговые маневры будут продолжать совершать и частные инвесторы, и просто люди. Во всех странах: в Италии, во Франции, в Соединенных Штатах — везде есть маневры. Плюс возможность получения налогового вычета — этим инструментом можно и нужно активно пользоваться. У нас население уникальное, оно очень креативное. Чем больше нам придумывают всяких историй, тем больше способов мы знаем, как из этих историй выйти.
— Еще в марте многие девелоперы заговорили о необходимости удешевления стоимости квадратного метра — на конференции РБК в Каннах речь шла о среднем чеке 2 млн руб. за квартиру. Как вы думаете, такие квартиры появятся?
— Идея маленького чека понятна. Чем он дешевле, тем больше будет покупателей — это 100%. Но чтобы к этому чеку прийти, давайте посмотрим, кто сейчас продает и что сейчас продается. Продаются проекты, земля под которые приобретена три-четыре года назад. Деньги тогда были какие? Электричество дешевле стоить не стало. Арматура была 18, сейчас стала 32. Оборудование — все импортное, все в лизинг. Если раньше аренда стоила 500 тыс., то сейчас — 900 тыс., потому что выплаты в валюте. Расскажите, где экономить?
— Не знаю. Но люди не купят дороже.
— Согласен. Но сейчас девелоперы уже делятся своей гипотетической прибылью с покупателями. И многие продают с нулевой наценкой либо даже с небольшим убытком. Сейчас задача компаний — удержаться и выжить. В принципе, я ожидал большего, думал — рухнет тьма компаний. С большим трудом, но компании стоят, удерживают позиции. Очень тяжело, но падений не было.
Если посмотреть на расчетные счета этих компаний, увидим долговую нагрузку, которая увеличивается. Сейчас от этого кризиса разжиреют только банки, которые, как и в 2008 году, государство накачало деньгами. Банки вывернули руки застройщикам, заставили идти на беспрецедентные уступки. Застройщики сейчас имеют перед банками долговую нагрузку больше, чем до кризиса.
— Если одна-две крупных компании сейчас рухнут, то рынок напряжется, но государство, как обычно поможет.
— А почему сейчас, в 2015 году, открывается много новых проектов? Почему строители не боятся начинать строить?
— Все очень просто. Когда пришел Сергей Семенович Собянин, он перекрыл всем застройщикам кислород примерно на два года. За это время он разобрался с дорогами, развязками, социалкой. После этого кислород начали пускать. Сейчас на рынок выходят те площадки, которые строители начали согласовывать год-полтора назад, и здесь уже совершенно другая философия и думаю Спрос в Подмосковье уменьшится.
Но еще раз повторю, главный месседж такой: сейчас рынок жив. Дай бог здоровья всем строителям, всем, кто участвует в этом процессе. Надо продолжать работать и продолжать строить, и страна оживет.
— Когда мы пишем о том, что спрос есть и цены будут расти, читатели, судя по комментариям, в это не верят.
— Скажу неверящим: я всегда давал пессимистичные комментарии, начиная с ноября 2014 года. Ко мне многие девелоперы подходили и спрашивали, зачем я это говорю. Сейчас — говорю об оптимизме, и это не какой-то маркетинговый ход. Я это вижу. Я всегда вхожу в рынок в самом низу, мне это выгодно. Ожидаю, что мои сегодняшние инвестиции в 4,5 млрд руб. принесут не менее 6 млрд руб. Всегда надо покупать дешевле, продавать дороже — на этом зарабатывать. Если ты будешь входить в рынок, когда все побегут покупать, попадешь во вторую волну, не в самую доходную. А надо быть первым. Я так делаю уже семь последних лет. И как в том мультфильме про Маугли — Акелла пока не промахнулся.

Жизнь у парка: сколько стоят квартиры в зеленых зонах Москвы
10.10.2014 [url=/articles/city]Городская недвижимость[/url]
Оазис природы в мегаполисе не только благотворно влияет на здоровье человека, но и существенно сказывается на стоимости жилья.


Ав


Люди, живущие рядом с парками и другими зелеными зонами, чувствуют себя гораздо лучше и более довольны жизнью, чем остальные, считают британские ученые. Исследователи сравнили влияние зеленого пространства с браком. По их расчетам, эффект от проживания в зеленой среде был равносилен примерно трети воздействия от удачного замужества или женитьбы. Кроме того, он был сравним с 1/10 положительного влияния на состояние человека, которое оказывало удачное трудоустройство.

Редакция "РБК-Недвижимости" выяснила у экспертов рынка столичной недвижимости, что, помимо благостного влияния на здоровье человека, близость квартиры с парком оказывает довольно сильное влияние на стоимость жилья. По их оценке, для квартир в домах одного и того же класса, расположенных в двух или пяти минутах от парка, разница в стоимости составит около 20%.
Риэлторы отмечают, что в домах, расположенных рядом с лесом или парком, предпочитают селиться все категории покупателей - начиная от простых обывателей, приобретающих квартиры для собственного проживания, и заканчивая профессиональными инвесторами.


Как правило, объекты, расположенные рядом с парком, стоят дороже примерно на 20-30% по сравнению с близлежащими домами, которые не могут похвастаться подобным окружением. Однако для такого ценообразования дом должен находиться действительно рядом с парком - на первой линии и пешей доступности.

"Однако парк парку рознь, - рассказала "РБК-Недвижимости" генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Если рекреационный объект давно находится в запустении, то разница в цене будет несущественной. Самый худший вариант - если рядом с домом, помимо парка, расположена свалка, промзона, ЛЭП или ТЭЦ. В таких случаях собственнику придется снижать цену на квартиру на 30% по отношению к рыночной стоимости жилья в данной локации". То есть, по сути, ни на какую надбавку за "лесные виды" в данной ситуации рассчитывать не приходится.


В том числе и жилье около московских парков очень разное. "Скажем, около ЦПКиО им. Горького нет жилых домов в шаговой доступности: они есть у Нескучного сада. Одной стороной эти дома выходят в Нескучный сад, а другой - на Ленинский проспект: это очень шумная магистраль, так что стоимость такого жилья не сильно повышается. К тому же ЦПКиО сам по себе сомнительное соседство (очень шумно и многолюдно)", - отмечает Надежда Хазова.
В остальном ситуация зависит от индивидуальных факторов, отмечает эксперт Так, улица Косыгина (Воробьевы горы) - это дома премиум-класса, и верхнего ограничения по цене здесь нет. ЖК Green Hills на Андреевской набережной с одной стороны расположен на Воробьевых горах, но с другой стороны рядом проходит ТТК: есть и положительные, и отрицательные факторы ценообразования.

Руководитель офиса "ИНКОМ-Недвижимость - Парк Культуры" Игорь Шлома также отмечает индивидуальные свойства разных парков: чем ближе к центру, тем существеннее влияние на стоимость жилья, чем дальше - тем менее заметно. "В спальных районах вблиз
В последнее время в Москве идет активная реконструкция парков. Однако это оказывает не всегда положительное влияние. По мнению Игоря Шломы, сейчас зона между Крымским и Андреевским мостами стала очень шумной: там часто проводятся концерты, другие массовые мероприятия, плюс огромные проблемы с парковкой: масса народу, все дворы забиты машинами. "Здесь, скорее, негативное влияние: мы заметили, что люди стали уезжать отсюда. А в дальней части Крымской набережной все стало много лучше: велодорожки, много хороших летних веранд, новые возможности для досуга - мы отмечаем там увеличение интереса к недвижимости", - отмечает специалист.
 "Да, новостройки рядом с лесом или парком при прочих равных условиях будут пользоваться большим спросом, чем аналогичные проекты, но без подобного соседства. Но сейчас на рынке жилья все-таки балом правит бюджет покупки, поскольку платежеспособность населения по-прежнему остается на крайне низком уровне. Именно поэтому среди комплексов, расположенных в пешей доступности от лесных массивов и парковых зон, наибольшим спросом пользуются новостройки комфорт-класса", - отмечает Мария Литинецкая.

"Первичка" удержит рынок недвижимости Москвы на приемлемом уровне – заммэра
16:52 17/07/2015


© РИА Новости, Владимир Астапкович

МОСКВА, 17 июля — РИА Новости. Продажи в сегменте первичного жилья удержат рынок недвижимости Москвы на приемлемом уровне, считает заммэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительству Марат Хуснуллин.
"Если будет развиваться рынок первичного жилья, будет и приток инвестиций в отрасль. Поддерживая ввод жилья, мы поддерживаем и застройщиков, и москвичей, которые получают  качественные и комфортные квартиры" — цитирует его слова пресс-служба столичного стройкомплекса.

"Чиновники никогда особо не жаловали нас, а тут такой подарок с ипотекой"

Президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин о взаимоотношениях застройщиков с властями
07.08.2015

В нынешний кризис, в отличие от экономического коллапса 2008 года, государство спасло рынок жилья. Правительство, в частности, как и обещало, обеспечивало субсидирование ставок по ипотечным кредитам, что позволило сохранить интерес покупателей. Тем не менее, признается в интервью "Ъ" президент ФСК "Лидер" ВЛАДИМИР ВОРОНИН, пик спроса позади, а продажи уже начали падать, но даже при этом снижать цены девелоперы все равно не хотят.

— Когда в стране начался кризис, все крупные застройщики, в том числе и вы, просили власти поддержать ипотеку, чтобы сохранить спрос на жилье. Это спасло рынок?
— Тут все просто. 55-60% покупателей жилья используют ипотеку. Как мыслит потребитель? Накоплю на первоначальный взнос, возьму ипотеку — и платеж по ней будет примерно равен стоимости аренды. Когда ставка рефинансирования поднялась до 17%, по ипотеке — до 25%. При таком раскладе ежемесячный платеж вырос с 35 тыс. руб. в месяц до 90 тыс., что стало неподъемно для граждан. Поэтому кредиты на покупку жилья брать перестали, продажи у застройщиков жилья встали. В такой ситуации субсидирование государством ставок по ипотеке стало спасением для рынка. Чиновники никогда особо не жаловали нас, застройщиков — мы же нефть не качаем, а тут такой подарок с поддержкой ипотеки.
— До запуска программы субсидирования ставок по кредитам продажи упали пропорционально доле ипотечных сделок?
— Нет, немного меньше: где-то на 40%.
— Субсидирование ипотеки эффективно только на короткое время, но доходы населения пока не растут...
— Поэтому сейчас продажи падают. В декабре прошлого года, когда доллар стоил 80 руб., у людей была паника, покупатели бронировали по 250 квартир в день. Если бы я не повышал цены, смог бы тогда продать около 2 тыс. квартир. Но это была аномалия. В целом по году динамика неравномерная. Май, июнь — традиционно слабые месяцы, люди отдыхают. Есть разница и между темпами продаж на разных объектах. В мае в UP-квартале (жилье бизнес-класса по цене эконом-класса.— "Ъ") Новое Тушино мы продали 125 квартир, по сравнению с 90-110 ежемесячно в 2014 году. То есть на 10-15% больше. Стали анализировать, что происходит. Выяснилось, что общее падение продаж составляет около 20%, но в проектах с плохой локацией продажи квартир в панельных домах вообще сократились на 50%. То есть покупатели стали гораздо тщательнее выбирать жилье для жизни.
— Вас не беспокоит, что этот спрос конечен? Не все смогут взять кредит даже под 12%.
— Многие думают, что кризис 2015 года похож на тот, что был в 2008 году. Первое, что люди помнят о предыдущем кризисе,— падение цен на квартиры, и считают, что они будут падать и сейчас. Но то, что мы видим, больше похоже на события 1998 года. Это локальный кризис, вызванный в первую очередь внутренними факторами. В соседних странах ситуация иная. Металл, цемент, любые строительные материалы хорошо продаются в Китай за доллары. Я пытался договориться с производителями цемента о бартере — они мне поставляют продукцию, а я расплачиваюсь готовыми квартирами. Мне ответили, что им это не надо, так как рынка сбыта они не потеряли. Китай сейчас покупает все что угодно, несмотря на проблемы с фондовым рынком. Параллельно растут цены — на материалы, рабочих, и соответственно увеличивается базовая цена. Можно ждать скидок от девелоперов, но главное — не попасть в мышеловку. Если компания и до кризиса чувствовала себя неуверенно, то сейчас проблемы могут обостриться. Более устойчивые девелоперы могут держать цену даже при увеличении себестоимости строительства, но очень непродолжительное время. В России производят отделочные материалы, но все красители — импортные. В 1998 году была похожая ситуация — все чувствуют крах, катастрофу, а через полгода цены выросли в три раза. И ничего — восстановился спрос, оживилась ипотека.
— Насколько вы готовы снизить цены?
— Ни на сколько. Зачем мне снижать цены, если я могу достроить и ждать, пока рынок успокоится, чтобы продать по хорошей цене уже готовое жилье. Допустим, в Балашихе я не добираю около 20% запланированных продаж. Но в UP-кварталах Новое Тушино и Западное Кунцево регулярно повышаю цены, так как там стройки на стадии завершения. Сейчас все находятся в ожидании: держать накопления в рублях стало рискованно, люди стараются ремонт сделать или еще куда-то вложить свои сбережения. Поэтому снижение спроса замедлилось. К тому же застройщикам нет возможности сильно снижать цены, чтобы не продавать в убыток.
— А если продажи совсем остановятся? У вас есть на этот случай план действий?
— У меня такого плана нет. Я считаю, что каждый новый объект надо начинать строить при полной уверенности, что есть спрос на нулевом цикле. Я живу в режиме перманентного кризиса, поэтому стараюсь создать подушку безопасности. Не будет ликвидности, значит, перейду на бартерные схемы работы. Кроме того, у меня есть построенные дома, которые я еще не начал продавать, это тоже моя подушка безопасности. Затрат по ним уже нет. Самая немыслимая ситуация для меня — продавать жилье на уровне себестоимости или ниже ее. Я стараюсь не сливать на рынок накопленный запас готовых квартир, так как это актив, растущий в цене, который при необходимости можно продать. Кредитов у меня нет, только под коммерческие проекты, поэтому в крайнем случае потеряю проект, но не компанию.
— Сейчас, как и в предыдущий кризис, сформирован список стратегических предприятий, претендующих на господдержку. В него снова вошли такие строительные компании, как СУ-155, "Мортон". На ваш взгляд, это эффективный механизм поддержки?
— Это скорее имиджевая история, к бизнесу она никакого отношения не имеет. Я бы ответил так на ваш вопрос: власти решили поддержать крупных застройщиков, чтобы их дольщики выдохнули и сказали: "Нас точно не обманут". Но не факт, что это позволит избежать проблемы обманутых дольщиков. На практике компаниям, попавшим в список стратегических предприятий строительной отрасли, рассчитывать на получение субсидий и госгарантий по кредитам вряд ли приходится. Слишком громоздкий и сложный механизм их получения. Банкиры говорят: даже если принесешь госгарантию, новый кредит точно не выдадим, по уже открытому, может быть, снизим ставку на полпроцента, а может быть, нет... Если у компании есть проектное финансирование и хорошая кредитная история, гораздо эффективнее идти в банк и договариваться о снижении процентной ставки вне зависимости от господдержки.
— Упростились ли в этот кризис взаимоотношения застройщиков с чиновниками?
— Работать с чиновниками и договариваться с ними стало проще. Сейчас власти четко сегментирует: это надежная компания и с ней можно иметь дело, а тот застройщик срывает сроки и связываться с ним рискованно. Например, сейчас у меня особенно активное взаимодействие выстроилось с Подмосковьем, где у нас самое большое количество реализуемых проектов. Недавно мы достроили проблемный комплекс за другим застройщиком — жилой комплекс "Южная звезда", и 648 семей получили ключи от своих квартир. Чиновники понимают, что будут еще проекты, которые потребуется спасать. Плюс мы строим дороги, выделяем квартиры для переселенцев из ветхого жилого фонда, под муниципальные нужды, переносим ЛЭП. Поэтому власти стали общаться, все проходит легче, и новые проекты нашей компании согласовывают быстрее. Большое внимание в Подмосковье сейчас обращают на внешний облик новых жилых комплексов. И в наших новых проектах сейчас мы стали уделять внимание архитектурной концепции. Одним словом, со стороны властей есть реальная помощь застройщикам, которая находит подтверждение и в законодательных инициативах.
— Отраслевая нормативная база эффективна?
— Есть что добавить. Мы сформулировали 11 вопросов, которые вынесли на обсуждение в правительство Подмосковья. Часть из них приняли, что-то выносится на рабочие обсуждения и дорабатывается.
— Какую компенсацию получает застройщик, взявший на себя обязательства закончить объекты для дольщиков?
— Каждый проект обсуждается индивидуально. Здесь нет готового решения. Например, увеличиваем плотность застройки без нарушения РНГП (региональные нормативы градостроительного проектирования.— "Ъ") и комфортности проживания для будущих жителей. В нашей практике было увеличение площадей в других жилых комплексах в Московской области, отмена доли администрации в проектах. Все эти решения необходимы, чтобы компенсировать затраты. В Москве есть примеры и прямого выделения денег из бюджета на достройку. У властей Подмосковья лишних денег нет, поэтому сложилась своя форма взаимодействия — решение оформляется градостроительным советом при губернаторе области. Одним словом, нужно искать пути решения и договариваться об условиях. Мы стараемся сделать процесс комфортным. Это выгодно и нам, и власти.
— То есть достраивать дома для дольщиков неубыточно?
— Еще раз — в каждом случае это предмет обсуждения. Региональные власти ставят задачу, я думаю, как ее решить. Прихожу и говорю, что готов решить на определенных условиях, а власти решают, подходит им это или нет. Это же переговорный процесс. Появилась у области другая проблема, меня спрашивают: можешь решить? Я отвечаю, что могу, если поднять этажность. Что приятно, областная администрация выполняет свои же решения оперативно. За это мы строим дороги, решаем проблемы с выездом на платную трассу и т. д.
— Может ли девелопер отказаться от строительства социальной инфраструктуры за свой счет?
— Может. Сады, школы, поликлиники должно строить государство, но не всегда в бюджетах муниципалитетов есть на это деньги. Но также у государства нет обязательств согласовывать строительство жилья. Поэтому, если откажешься, разрешения на строительство не получишь, так как формальных поводов отказать застройщику очень много. Это первое. Второе — качество среды. Пять лет назад я стал думать: чем я буду отличаться от остальных. Можно строить быстро и дешево из панели, я знаю ее себестоимость со времен работы в "Главмосстрое" — готовые бетонные изделия дешевле, чем товарный бетон на стройке. По себестоимости панель дешевле монолита. Поэтому в кризис заниматься демпингом бесполезно, я уже приводил подходящий пример, и мы придумали концептуальные UP-кварталы. Основная их идея — в создании единой среды с качественными домами, продуманным благоустройством общей территории комплексов, современными инженерными системами. Я даже не говорю об объектах социальной инфраструктуры. То есть нужно создавать среду с определенными условиями в том числе для того, чтобы уверенно продавать конечный продукт. Построили школу в одном из UP-кварталов — сумма инвестиций из расчета на человека получилась в два раза больше, чем по нормативу. Это дает нам возможность, независимо от ситуации на рынке, продавать на 10-15% дороже, чем конкуренты в локации.
— Какова сейчас рентабельность в девелопменте?
— Всегда по-разному. Самым лучшим был прошлый год, тогда рентабельность была около 20% — это как раз из-за паники на рынке в конце года. Сейчас, когда ситуация успокоилась, наверное, в среднем по рынку рентабельность опустится до 8-10%. Мы начинаем стройку, если понимаем, что стартовая рентабельность проекта не ниже 5%. В некоторых случаях можно достичь уровня 20%, но это должна быть отличная локация объекта, вся необходимая социальная инфраструктура.
— Может, есть смысл обратить внимание на региональные рынки?
— Мы уже работаем в Калужской и Ленинградской областях, Краснодарском крае. Но по регионам кризис бьет сильнее, чем в Москве. Сейчас новые регионы мы не рассматриваем. Поддерживаем баланс продажи строительства, корректируем сроки вывода новых объемов в уже существующих проектах. Хотя в Ленинградской области у нас продажи сейчас идут даже выше, чем в Москве и Подмосковье. В кризис основная задача — соблюдать сроки сдачи объектов. Банки рушатся, если один раз не выдадут вовремя депозит. У нас то же самое. Не сдал дом вовремя — и все. А новые площадки — это хлопоты и расходы: купить, раскрутиться, со всеми договориться.
— В кризис обычно растет объем предложения площадок. Сейчас такая же ситуация?
— Вне кризиса объем предложений тоже высок. Но проблема — в адекватности запросов владельцев участков. Цены на участки выставляются завышенные. Кризис эту ситуацию исправляет. Площадки, на которые оформлен градостроительный план застройки, естественно, стоят дороже. Около 90% собственников — это не строители, а люди, имеющие административный ресурс. Сейчас есть выбор. Муниципалитеты начали проводить аукционы. Также появились строительные компании, которые хотят избавиться от лишних активов. Еще одна положительная тенденция, которую мы наблюдаем сегодня,— удается договариваться с собственниками земли на партнерских отношениях. Именно так в прошлый кризис мы начали строительство UP-квартала Западное Кунцево. Сделка оказалась удачной и для нас, и для группы "Абсолют". За нее я отдал компании долю в проекте квартирами. Сейчас тоже находимся в переговорах по ряду подобных предложений.

Интервью взяла Екатерина Геращенко  "Ъ-недвижимость"

Ипотека или аренда: что выгоднее в новых экономических условиях
25.08.2015 Городская недвижимость РБК
Арендовать жилье в среднесрочной перспективе выгоднее, чем покупать с помощью ипотеки. Однако россияне предпочитают переплатить, но получить жилье в собственность


 
Аренда жилья в финансовом плане выигрышнее, чем приобретение квартиры в ипотеку. За счет разницы между арендной ставкой и ежемесячным платежом по кредиту в течение 20–30 лет можно накопить на 100%-ную оплату новой квартиры, подсчитали московские риелторы по просьбе «РБК-Недвижимости». Выгодными условия по ипотеке становятся в том случае, если у покупателя достаточно собственных средств, чтобы внести не менее 63–65% от стоимости жилья в качестве первоначального взноса.
Языком цифр
По итогам шести месяцев 2015 года средний бюджет покупки однокомнатной квартиры в Москве, по данным риелторской компании Est-a-Tet, составил 5,8 млн руб. При такой цене размер ежемесячных выплат по ипотеке (по программе с субсидированной ставкой при первоначальном взносе от 20%) составит 49,5 тыс. руб. Если брать кредит в рамках стандартных ипотечных программ (с минимальной ставкой от 13,5% и первоначальным взносом от 15%), то размер ежемесячных выплат будет выше — 59,6 тыс. руб.
При этом в аренду однокомнатная квартира экономкласса в Москве в среднем сдается за 28–30 тыс. руб., комфорт-класса — за 35–38 тыс. руб. в месяц. Получается, что средний ежемесячный платеж по жилищному кредиту для однокомнатной квартиры больше средней арендной ставки как минимум на 21,6 тыс. руб. в месяц.
Аналогичные расчеты Est-a-Tet для двухкомнатных и трехкомнатных квартир показали, что ипотека вдвое дороже, чем аренда (см. таблицу).
[th][/th][th][/th][th][/th][th][/th][th][/th][th]ЭКОНОМ / КОМФОРТ[/th][th]БИЗНЕС[/th]

1-комнатная	5,8	Взнос 20%, платеж 49 590	Платеж 59 622	28 000 - 35 000
2-комнатная	9	Взнос 20%, платеж 76 950	Платеж 92 517	35 500 - 45 000
3-комнатная	11,9	Взнос 35%, платеж 82 670	Платеж 122 330	45 000 - 61 000
1-комнатная	12,1	Взнос 35%, платеж 84 060	Платеж 124 380	55 000
2-комнатная	19	Взнос 60%, платеж 81 225	Платеж 195 315	90 000
3-комнатная	25,9	Взнос 70%, платеж 83 042	Платеж 266 245	140 000
Источник:  Est-a-Tet

аренда в москве

Председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова рассмотрела ситуацию на конкретном примере однокомнатной квартиры в Медведково площадью 39 кв. м, за которую продавец просит 7 млн руб. «При первоначальном взносе в 30%, сроке кредитования в 20 лет и процентной ставке в 14% сумма платежа по кредиту составит 61 тыс. руб. в месяц. За 20 лет набежит переплата порядка 10 млн руб.», — подсчитала риелтор.

Стоимость найма той же квартиры, по ее словам, составляет примерно 30 тыс. руб. в месяц. То есть на ту сумму, которую человек переплачивает по ипотеке, он может снимать квартиру 28 лет. Взносы по ипотеке и арендная ставка будут сопоставимы только в том случае, если покупатель заплатит первоначальный взнос в размере 65%, следует из расчетов, приведенных Оксаной Вражновой.
К аналогичному выводу пришли риелторы компании «Инком-Недвижимость». «Наши расчеты показали, что ежемесячный платеж будет равен сумме арендной платы, если первоначальный взнос не меньше 63% от стоимости залогового имущества», — рассказал директор департамента вторичного жилья «Инком» Сергей Шлома.
Еще один пример разобрала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Для однокомнатной квартиры в пятиэтажном доме в районе Речного вокзала стоимостью 5,5 млн руб. ежемесячный платеж по ипотеке на 30 лет составит 57,3 тыс. руб. Аренда такой же «однушки» стоит не более 28 тыс. руб. Если разницу от потенциального ежемесячного платежа в размере 29 тыс. руб. откладывать, то за 30 лет накопится 10,4 млн руб. Неизвестно, как изменятся цены на жилье, однако гражданин избежит переплаты по процентам. А это 16,2 млн руб.», — делает вывод Ирина Доброхотова.
Расчеты могут корректироваться в случае, если ипотечные кредиты привлекаются при альтернативных (обменных) сделках, уточняют риелторы. «В рамках альтернативных схем, при которых вырученные средства за продажу прежней квартиры идут в качестве первоначального взноса за вновь приобретаемую, при досрочном погашении кредита заемщик может существенно сократить и сумму аннуитетного платежа, и сумму общей переплаты», — говорит Оксана Вражнова.
На вторичном рынке жилья, как отмечает Сергей Шлома, сейчас очень мало прямых ипотечных покупателей — не более 3–5%. Остальные — это участники альтернативных сделок, для которых ипотечный кредит является доплатой. В среднем они берут в кредит по ипотеке порядка 3,2 млн руб. При ставке 13,5% им ежемесячно нужно отдавать банку примерно 41,5 руб. при сроке кредитования 15 лет, 37,3 руб. — при сроке 25 лет. Это уже сопоставимо с арендой «однушки» комфорт-класса.
[th] [/th][th]Ипотека[/th][th]Аренда[/th][th]Плюсы[/th][th]Минусы[/th]

Возможность через несколько лет иметь собственное жилье Возможность постоянной регистрации по месту жительства всей семьи Право распоряжаться жилплощадью на свое усмотрение на законных основаниях	В среднесрочной перспективе более выгодная цена (относительно покупки с помощью ипотеки) Арендное жилье легко поменять
Существенные переплаты по кредиту При покупке жилья в новостройке на начальном этапе реализации проекта возникают риски, связанные с недостроем На время строительства многим людям приходится одновременно делать взносы по ипотеке и оплачивать аренду временного жилья Ипотека в период выплаты кредита не дает привилегий полноценного собственника. До окончательного погашения займа все возможные шаги в отношении квартиры, в том числе касающиеся перепланировки, покупателю придется согласовывать с банком (фактическим собственником жилья на время погашения кредита) Обременение обязательствами по ипотечному договору	Возможность необоснованного повышения цен и других недружественных шагов со стороны хозяина арендуемой квартиры Необходимость инвестировать в чужую собственность Социальные нюансы, связанные с отсутствием своего жилья
Источники: «Миэль», «Азбука жилья», «Инком», «Бест-Новострой»

Менталитет побеждает арифметику
  Финансовые потери — это не тот стимул, который может заставить российских покупателей отказаться от мечты иметь собственное жилье, уверены риелторы. «Специфика российского рынка существенно отличается от западного, где люди привыкли снимать жилье на протяжении всей жизни. У нас наличие и качество собственного жилья является критерием жизненного успеха и семейной стабильности еще с советских времен. Менталитет большинства россиян таков, что они отдают явное предпочтение ипотечным кредитам», — считает ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Екатерина Артемова. Пока, по ее словам, аренда в нашей стране — это чаще всего вынужденная мера из-за невозможности купить отдельную квартиру даже с помощью ипотеки.
В Москве вопрос выбора между ипотекой и арендой квартиры нужно решать исключительно в индивидуальном порядке. «Однозначного ответа, что лучше — арендовать или брать кредит, быть не может. Все зависит от целей и жизненных возможностей каждого человека», — уверена Оксана Вражнова. «Для одного человека основополагающим фактором является наличие собственной квартиры, другому важно быть мобильным — менять дома, районы или города в зависимости от обстоятельств», — отмечает Екатерина Артемова.
Решение, как говорят риелторы, может быть продиктовано многими исходными условиями: временем, которое человек планирует жить в Москве, уровнем доходов и надежностью его источника, составом семьи и пр.

P.S.Кстати,напр. мой двоюродный брат в Париже несколько лет снимал кв-ру в практически новом после рекострукции доме ,а потом её же и выкупил в собственность .Так что это вполне европейская практика.